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世邦魏理仕:中国物流地产投资发展报告(下)

核心摘要:世邦魏理仕:中国物流地产投资发展报告(下)
       世邦魏理仕:中国物流地产投资发展报告(下)世邦魏理仕:中国物流地产投资发展报告(下)

世邦魏理仕:中国物流地产投资发展报告(下)

世邦魏理仕:中国物流地产投资发展报告(下)



       成渝经济增长极成都: “一带一路”为天府之国注入新活力

成都是“一带一路”和“长江经济带”的战略交会点,也是成渝经济区的两大增长极之一。受益于西部大开发战略,过去十年成都的经济飞速发展,2014年成都经济总量首次突破万亿,经济迈上新台阶。在物流方面,根据2015年4月份发布的《四川省物流业发展中长期规划(2015-2020年)》,四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为最重要的“一核”,依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道,其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现。

成都优质仓储物流市场的发展可以分为两个阶段:2008~2012年为高标库的起步阶段,优质物流仓储项目以较高的硬件配置逐步为市场所接受,并逐渐取代了传统的物流设施;2012年至今,市场日臻成熟,由国际开发商开发的高标库项目聚集度日益提高,并逐步布局新兴物流园区,同时园区的运营和管理亦逐步完善。土地开发向集约化方向发展,土地利用率不断提高,多层库的供应逐步增加,且市场对多层库的接受度也在提升。截至2015年上半年,成都优质仓储物流市场总存量达124万平方米,市场整体空置率为17.2%。

龙泉双流新都高标库需求值得关注

目前,成都市场高标库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域,其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。纵观成都主要物流园区,龙泉物流园区成长最为迅速,仅用不到五年时间就一跃成为成都主要的综合性物流园区之一。物流的蓬勃发展得益于龙泉经济的快速增长,2014年龙泉驿区经济增长高达12.7%,经济总量居成都各区县之首。作为汽车制造业产业核心聚集区,汽车产业迅速壮大。截至2014年末龙泉驿区汽车及配套企业已聚集109家,一汽大众、沃尔沃、丰田、日产等知名制造商及德尔福等汽配供应商相继进驻龙泉汽车城,汽车及上下游产业所引致的物流需求持续活跃。其次,作为辐射川东及连接成都两大国际机场的门户地带,龙泉依托于高速公路及高铁网络,日益成为覆盖川东乃至重庆的区域分拨中心。此外,毗邻成都主城区的地理优势和通达性使龙泉逐步发展为城市配送中心。目前已有包括天猫超市、联合利华、宜家、屈臣氏在内的多家零售商和电商企业纷纷入驻。预计至2017年,龙泉的高标库总存量有望突破100万平方米,成为成都未来最大的仓储物流园区。另一方面,双流空港作为成都发展最早也是最为成熟的工业物流市场,依托空港的地理优势、完善的交通配套以及现代服务业和高新制造业相结合的产业结构,区域内的仓储物流租赁需求持续旺盛。然而受制于有限的仓储供应,市场日趋饱和,截至2015年上半年,该区域平均空置率低至1.2%。新都物流园区主要辐射川北地区,立足于传统公路运输集散的专业物流区域,其零担物流市场较为发达,也吸引了以DHL、京东为代表的第三方物流及电商企业落户。与新都毗邻的青白江物流园区汇集蓉欧快铁与中亚班列起始站,配备大规模的集装箱编组站,同时也是国家整车进口口岸。根据最新的规划,新都与青白江两大板块未来有望联动发展,实现商贸物流功能。

千万人口总量提供强大内需动力

需求端方面,零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业是成都优质物流仓储去化的主要来源。首先,成都人口基数大、消费能力强,且对外来人口吸引力持续增强,为商业市场带来了庞大的消费人群。同时,成都也正在逐步从传统商贸中心向区域型国际贸易中心转型,各大国际国内零售商积极布局成都或在蓉持续扩张。庞大的内需促使对优质物流仓储的需求也不断升温,如联合利华,宜家、家乐福、海尔等知名零售企业的仓储分拨中心相继落户成都。其次,电子商务贸易增势亦不容小觑。四川省电子商务交易额在2015年上半年达到7686亿元,同比增长31.8%,其中网络零售额845.6亿元,同比增长39.3%。作为电商在华布局的重要一环,成都成为众多电商企业在华西地区建立区域分拨中心的首选城市,包括苏宁易购、京东商城、唯品会、天猫超市在内的众多大型电商已纷纷进入成都市场。再者,成都汽车保有量长期位居全国前列,截至2014年末成都汽车保有量高达336万辆,汽车消费市场需求活跃。同时伴随一汽大众、丰田等整车生产企业聚集龙泉,成都汽车及零部件配套企业对高标准仓库的需求将持续旺盛。

2017年业主议价能力有望回升

伴随持续活跃的市场需求,成都高标库的未来新增供应仍将保持充沛。而供应的增加也必然带来市场竞争的加剧,仓库租金的上涨空间亦随之收窄。然而近一两年政府物流用地出让规模的缩减预计将投射在2017年后的市场供应端,届时市场待去化面积有望减少,业主的议价能力将有所回升。在“一带一路”的战略背景下,作为华西地区传统交通枢纽的成都将进一步打造成为连接全国乃至欧亚大陆主要城市的区域性物流枢纽和物流分拨中心。其中蓉欧快铁与中亚班列的相继开行,使电子产品,整车、食品等相关货品的进出口贸易和物流运输产业在青白江及新都区域持续活跃。另一方面,伴随成渝经济区协同发展、产业加速融合,龙泉作为连接成渝两市的门户口岸,未来的物流市场发展前景乐观。同时,伴随着未来成都天府国际机场的开工建设,以航空运输为基础的高附加值、时效性货物及其相关的仓储、配送服务发展空间巨大。2014年,天府新区获批国家级新区,未来天府新区的基础设施将逐步完善,战略性新兴产业、现代制造业和高端服务业的产业集聚效益明显,并吸引一大批世界500强企业落户,成为物流仓储市场持续发展的产业支撑。综上所述,产业聚集的优势、基础设施的推进、国际物流大通道的建立以及跨区域的物流网络布局都将成为带动物流仓储需求持续增长的关键因素。因此,成都的物流仓储市场仍将迎来一段可持续发展的黄金时期。

全国物流枢纽城市武汉:短期有供应压力,长期需求空间大

武汉政府一直致力于将武汉打造成为全国性的物流枢纽:根据2012年底通过的《武汉市物流业空间发展规划(2012-2020年)》,政府将武汉定位为“国际供应链体系的重要节点、全国物流枢纽和物流信息中心”。2013年11月,《市人民政府关于建设国家物流中心的意见》出台计划到2016年末,全市社会物流总额达到3.5万亿元,物流业增加值占的比重达到11.5%。同年12月,政府针对龙头物流企业颁布了一系列税收、财政和人才方面的优惠政策。2015年5月,商务部等十部门联合颁布《全国流通节点城市布局规划》,将武汉纳入全国37个国家级流通节点城市之一,武汉的物流枢纽地位亦可见一斑。

内外资物流地产巨头涌入武汉

武汉的物流业空间布局分为四个层次:第一层为在二环线附近布局的物流总部区;第二层为沿外环线和大型对外交通枢纽布局的物流园区;第三层则是沿四环线、外环线为制造业园区提供物流服务的八个物流中心;第四层是沿三环线附近布局的10个配送中心。2013年之前,武汉工业物流市场主要由本土开发商开发的传统仓储项目主导,市场上并不存在高标库项目。但受益于近年来政府对于物流行业的大力支持,加之工业地产在全国范围内日趋火热,拥有成熟运营经验和融资能力的物流开发商近年来大举进驻武汉,其中包括普洛斯、盖世理、宝湾、宇培、新地和嘉民等工业物流开发商,以及以万科等为代表的传统地产开发商。

截至2015年上半年,武汉高标仓存量达89.4万平方米,自今年起,新项目的接连入市使得武汉优质仓储市场的空置率攀升到27.7%。2015~2017年三年间,预计每年平均有43.9万平方米的新增供应入市。按区域来看,目前高标仓主要分布在江夏、汉南、黄陂及东西湖四个片区,其中以江夏及汉南的供应量最大,两者体量合计占总体量的七成以上。汉南片区由于交通配套还不完善,加之产业支撑较为薄弱,在短期内面临供过于求的现象。而江夏地区由于交通配套完善、物流相应速度快,使其与毗邻市区的东西湖一起在城际配送方面享有优势,这两处的优质物流仓储项目的租金亦领先于武汉其他区域。

拉动武汉高标库需求的三驾马车:传统零售电商三方

过去五年,武汉社会消费品零售总额复合增长率达15.1%,2014年武汉的社零总额在全国排名第七。受益于不断增长的消费能力,传统零售、电商和第三方物流等行业成为武汉高标库的主要需求来源,需求结构相对而言较为单一。作为华中地区最重要的物流节点城市,国内主流电商在武汉自建仓库渐成趋势:菜鸟网络全国八大核心节点之一的江夏金口项目于2015年3月主体完工,项目占地200亩,建筑面积达50,000平方米;京东年报显示,截至2014年底,京东在武汉的仓储面积达18.5万平方米;此外,苏宁电子商务运营中心落户东西湖综合物流园,首期投资近3亿元,项目占地16.1万平方米。需求结构单一加之电商自建仓储去化了一部分的市场需求,使得市场在短期内存在需求结构与供给结构不匹配的问题,租金或在供应放量的情况下承压。

未来武汉高标库的供应将主要集中在葛店、阳逻和蔡甸等区域。其中位于鄂州的葛店经济技术开发区毗邻东湖新技术开发区(光谷),是湖北首批电子商务示范基地。目前已有亚马逊、唯品会等电商巨头落户,相关的电商产业链亦正不断完善。阳逻经开区是华中唯一具备水、铁、公、空多式联运交通优势的区域,加上国际性物流中心定位的政策支持,成为众多物流地产开发商竞相争夺的热门片区。同时,电商巨头京东商城在武汉布局的华中物流基地亦选址该片区,投资者对于阳逻的关注度可见一斑。但总体而言,短期内大量项目的集中供应或将导致武汉优质物流仓储市场面临空置率上涨,租金承压的局面。另一方面,随着全国范围开始强调工业用地的集约节约利用,湖北省政府亦于2015年3月颁布了《关于促进全省物流园区规范发展的指导意见》,明确提出要控制新建物流园区数量,防止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。受此影响,开发商在武汉的拿地难度将逐渐加大。由于一手仓储物流用地工业极少,导致武汉二手土地交易活跃。从长期而言,除了来自传统零售和电商的旺盛需求外,随着中部地区承接东部产业转移,由产业转移和升级所催化的对优质物流仓储设备的需求将进一步释放。

东北门户大连:外贸口岸及汽车制造提供高标库需求

位于辽东半岛南端的大连是以重化工业为主的工业重镇,其港口是东北的门户,亦是东北地区最重要的综合性外贸口岸。大连物流业的主要需求来自于汽车制造及进出口行业,物流园大多集中分布在大连港附近。

随着产业升级,大连将发展重点放在了旅游城市建设以及三次产业结构优化。第三产业比重的不断提升得益于物流业的快速发展物流业成为了大连的新产业支柱。自2009年大连市被确定为全国性物流节点城市起,物流业增加值连续以年平均15%的速度增长。2014年,大连物流业增加值占全市GDP比重为10.3%,在所有支柱行业当中位居第二,仅次于装备制造业。


(责任编辑:孔婷婷)
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