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商业地产藏玄机发展思路亟待转变

核心摘要:商业地产藏玄机发展思路亟待转变
 万达百货大规模关门的消息,再度引发市场对于传统商业地产前景的担忧。库存高企、需求低迷、电商冲击,商业地产的生存境况可说是“流年不利”。去库存和转型发展成为开发商同时需要破解的难题,不论是“社区商业”还是“文化消费”,开发商试图在电商的夹击下冲出一片蓝海。

商业地产面临总量过剩

最新数据显示,部分城市商业地产供过于求,短期内供应消化压力较大。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市和成都、重庆、天津、沈阳、大连等五个二线城市为例,2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米,占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城市新增供给量分别占到总存量的24%和21%。

“我认为目前我国商业地产总体上已经供大于求,一二线城市过剩严重,部分三四线城市仍有需求。”商务部原部长助理、内贸专家委员会主任黄海表示。

在中部城市长沙,尽管销售面积同比增加,商业地产现房存量仍处于上升趋势。据好房子网上半年分析报告,截至2015年6月底,长沙竣工一年及一年以上没有销售的商业现房已有264.5万平方米,其中半年时间内消耗的现房存量为33.91万平方米,仅占新增竣工面积的一半,去化压力依然存在,预计后市竞争将会更加激烈。

“很多开发商认为商业地产潜伏的危机可能更大。”长沙房地产开发研究中心主任欧阳学海认为,有的商业地产项目销售情况很不乐观,比如长沙有一个商贸城项目,去年11月已经拿到了预售证,由于“蓄客”情况不好,今年6月才开始销售。

据了解,位于长沙开福区的一个集写字楼和商铺于一体的“国际广场”项目,之前投入大量资金投放广告、邀请明星代言,结果市场反响很一般,打电话到售楼部咨询的人不多,最后算下来平均5万元广告费才换来1个咨询电话。这也成了让当地业内人士“苦笑”的案例。

对于去库存化的前景,市场人士并不乐观。根据RICS 2015年第二季度中国商业地产调查,在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下,39%的受调查者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升,尤其是二三线城市。RICS资深经济学家吴俊毅认为,中国宏观经济持续疲软继续对商业地产市场带来不利影响,租户和投资者均对市场前景持谨慎态度。

新机遇需要新思维

随着移动互联的影响,带动了商业地产从经济结构、商业模式、人才互动等各个领域快速发展与交融,商业地产迎来了新的历史性发展机遇。

在北京京商流通战略研究院院长赖阳看来,新常态下的商业发展主要分为两大类趋势,城市内部的商业主要向“生活方式中心”转型,而在城郊地带的商业,则逐渐向着“休闲娱乐目的地”的方向发展。如东方新天地、西单大悦城的吸客能力极强,很多传统百货业态面临转型,调整品牌结构,加入了餐饮、休闲、娱乐、教育等新业态,增加了更多乐趣体验,满足不同层次的消费需求。

金源新燕莎MALL不断调整品牌结构,以生活、休闲为主调,打造家庭MALL的理念,并结合新媒体营销,成功吸引了大批年轻家庭的消费客群。北京SKP(新光天地)连创佳绩,去年以75亿元销售额位列全国重点商场、购物中心第一名,坐稳“最赚钱百货”的交椅。“创新和转型是必由之路”。赖阳表示,实体店只要紧贴市场需求创新,越早创新和转型的企业,越容易掌握先机。面对电子商务的快速崛起,依然幸存的传统百货企业的当务之急是加速转型。

RET睿意德策略顾问部高级经理张静认为,虽然商业地产整体过剩,但真正有特色的、差异化明显的实体店仍然稀缺。“如果店面千篇一律,毫无区别就会过剩,如果别具一格就会脱颖而出。”北京朝阳大悦城突出了玩的特色,去年销售额跃上20亿元台阶,比上年增长30%;蓝色港湾以浓郁的异域风情吸引着热恋中的俊男靓女;设计独到的芳草地购物中心以其优雅的艺术气息别具特色。“商业新项目的出现也是好事,对那些僵化的传统的旧项目是个挑战,经过优胜劣汰竞争法则,大浪淘沙,留下的都是精华”。

没有摆脱类商业地产运营模式的老业态必将被淘汰。专家预计,以传统商场为代表的商业业态不调整、转型和升级,将面临着巨大的生存压力,因此,一场混战不可避免。

“体验式”商业能否成救命稻草

相比于传统的街铺和近年来红火的综合体、购物中心,体验式、情景式商业被看作是商业地产转型的救命稻草。万达集团有关负责人表示,关闭的万达百货未来将转型为体验式业态。

由农工商房地产集团投资建设的长沙观沙E城项目规划有21000平方米的商业板块。农工商房地产集团湖南投资置业公司董事长王峥表示,经过多方面考察,观沙E城项目提出差异化的思路,定位于“社区商业”,并首创情景式邻里商圈。社区商业能将方圆几公里内的消费人群聚集起来,增加人与人之间的亲近感。王峥认为,社区地产将是商业地产的蓝海。

湖南正大行房地产代理公司总经理任泽认为,随着人们生活水平提高,对精神文化方面有了更高的追求,商业地产要适应这种“文化消费”的需求。有分析称,越来越多的开发商倾向于牺牲较大面积引入影院、游戏厅、冰场等体验类业态,人流集聚效果明显的餐饮及儿童品牌,以及艺术相关业态,以增强项目的趣味性,导入人流量实现项目内各类商户的协同发展。

不过,业内人士同时提醒,从商业项目的长远发展来看,体验类商户毕竟只能“锦上添花”,而不能“雪中送炭”,一个商业项目归根结底成功的关键还是在于通过精准定位需求进行商业招商及运营管理。对于消费能力及品牌意识处于不断升级过程的二三线城市,商业项目则更应着重消费购物功能,而不应一味追求标新立异的体验功能。
(责任编辑:丁海波)
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