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谈谈未来房价的三种走势

2019-06-04来源:36kr
核心摘要:最近很多沿海三四线城市的人跟我反馈,之前很多自媒体大V都说棚改政策濒临结束,三四线城市的房价末日到了要下跌,但实际上调控以来并没有看到实际性下跌,反而现在地王又开始出现了,到底怎么回事呢。

最近很多沿海三四线城市的人跟我反馈,之前很多自媒体大V都说棚改政策濒临结束,三四线城市的房价末日到了要下跌,但实际上调控以来并没有看到实际性下跌,反而现在地王又开始出现了,到底怎么回事呢。

因为我今年还没有开始去三四线调研,所以暂时不能下结论。

只是今天我想梳理一下2016年调控以来,货币政策的变化,到底是如何影响楼市走向的,然后再做下一步的预测。

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我们知道,2014-2016年那一拨的房价大涨主要是货币现象引起的,因此,2016年之后的房价走势也基本上取决于货币政策的松紧程度。

所以按照货币松紧的不同,房价一般有三种前景:

第一种:中性稳健货币政策;政府加强对金融杠杆投机现象的监管,对高地价的管控,那房价多半会处于一种横盘震荡的走势,来消化泡沫;

第二种:继续实施衰退式宽松货币政策;货币继续超发,继续实行低利率,那房价有可能不断创新高。

第三种:紧缩的货币政策;不管是出于主动的收紧货币(比如对未来通胀和资产价格泡沫的担忧),还是被动的收紧货币(比如美联储加息,汇率贬值,资本流出压力倒逼),利率上升,那房价则可能面临下降压力。

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想要预判未来就要总结过去。

那我们回顾下2016年930大调控开始到现在两年多的时间,货币政策到底是选择了哪一种呢?

2016年底开始去杠杆,政策意在遏制社会债务规模攀升,实体经济杠杆率高企的趋势,降低金融风险。

2017年货币急刹车,金融去杠杆贯穿全年,流动性缺口从年初的1.5万亿扩大到年末的2.5万亿,房企融资环境明显收紧,表现在楼市上就是调控不断升级,贷款利率不断上升,额度越来越紧张。

所以2016年930之后到2018年一季度末,这一年半的时间里,我们实际上采取的是第三种——紧缩的货币政策,因为从内部我们对资产泡沫高企担忧,而外部美联储从2015年12月开始又一直在加息,所以我们也有资金流出和贬值的压力,2017年底和2018年3月,央行都有小幅跟随美联储加息。

在这种紧缩货币政策下,限购限贷过于严厉的城市,比如北京、上海、天津、厦门楼市率先受到了影响,房价甚至出现了下跌。

如果此政策一直延续下去,房价下跌的城市只会进一步增多。

但过度去杠杆导致中小企业融资难,信用违约风险上升,进一步传导至实体经济下滑,这才迫使2018年二季度开始,货币政策出现松动,从MLF到降4次准,引导利率下降,都说明货币政策并非一成不变,而是随着经济增长的需要,从紧到松了。

我们对比一下过去三年新增的个人住房贷款总额,2016年是4.96万亿,2017年是2.76万亿,2018年是3.89万亿。

非常明显的差异,2016年是货币宽松年,2017年是去杠杆紧缩年,2018年是从紧缩转向稳健的一年,所以只要货币宽松时,楼市量价齐升;紧缩年,量缩明显。

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但2018松动也没有2019年1月的这次降准力度那么大,直接降1个点,释放了1.5万亿流动性,也正是这一次降准,启动了股市的一波小行情,带来了楼市的一个小阳春。

但很多城市价格还是稳定的,小阳春只是体现在量上涨了,只有像苏州、杭州、厦门少数几个城市价格在涨,而且涨幅也有限。

2018年10月以来,全国房贷利率持续下降,首套房从5.71%下降至2019年3月的5.56%,二套房从6.07%下降至5.89%。

受利率下降影响,2019年第一季度个人住房贷款新增余额1.07万亿,相比2018年小幅上涨7%,从房地产需求的角度来看,由于现在购买房地产普遍采取贷款方式付款,所以利率下降会增加房地产需求,从而使价格上升。但具体的行情又因每个城市情况而不同。

但由于首付比并未调整,并没有加杠杆,所以一季度贷款总额增加的并不多。

那接下来2019年全年会怎样呢?

从2018年4月份算起,货币政策已超过一年宽松期,流动性比较充裕,4月份之后,对于中小企业融资一直是定向支持的。

因为害怕钱又流向房地产。

但我觉得这样的货币政策也谈不上真正的宽松,应该说还是比较稳健的,因为仅从货币投放量来看,货币供给M2始终平衡于(经济增速6.5%+通胀增速2%)左右的水平。

而房地产行业的政策面上来说,从去年10月份开始从严到偏稳,到2019年4月,中央政治局会议重申“房住不炒”,态度又有所转变,因为一季度的小阳春,让上面再生警惕,因此对部分小阳春过热的城市采取升级调控的措施。

并且央行和银监局也从资金层面,再次做出窗口指导,要求利率往上引导,四五月份,深圳、广州、南京、合肥、南宁等几个城市的贷款利率已经有银行在上调或者停止贷款了,贷款额度从紧。

以及两天前21世纪经济报道称,央行和银监局在住建部的指导下,限制部分房企从公开市场融资,从资金面上限制房企,目的就是可以控制一下房企,不让他们去土地市场疯狂抢地。

所以现在大的货币政策依然是稳健,因为要保增长,保就业,要知道外部环境压力比较大。但从4月份开始,对房地产是定向收紧,因为房价不能让它有明显的反弹。

但我觉得并不会打压房地产,毕竟房地产是经济的压舱石,现在非常时期非常需要房地产来保增长,所以这种收紧也紧不到哪里去,不可能再有2017年那种过度去杠杆的紧法了。

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总结我们2016年以来采取的货币政策,以及房价的走势,会发现,分为几个时期:

1、2016年930之后到2018年一季度末,这一年半的时间里,我们采取的是第三种——紧缩的货币政策;

2、2018年二季度开始到2019年一季度末,我们货币政策又转向第一种——稳健,如果非要区别时间段和行业来对待的话,就是对实体经济偏宽松,对房地产从紧到松一点的预期,引发小阳春。

3、2019年4月份之后,货币政策依然稳健,对实体依然宽松,对房地产再次转为偏紧。所以我预计只要货币政策不变,调控不变,房价仍然会在横盘震荡中继续行走,以时间换空间来消化泡沫。

从目前来看,第二种衰退式宽松的货币政策好像并没有采取,因为M2始终没有突破9%,而是围绕着GDP+CPI上下波动,而且对房地产调控也把控的很好,坚持调控不放松,不动摇,把资金赶到实体经济去,不让投机资金有兴风作浪的余地。

(责任编辑:陆志明)
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