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中国房价为什么能领涨全球?未来房价还能再创新高吗?

2019-06-04来源:36kr
核心摘要:大家都知道我对中国楼市一直是很乐观,坚定看好未来的房价走势。

大家都知道我对中国楼市一直是很乐观,坚定看好未来的房价走势。

我的这份信心,很大一部分原因是来自于我自己过去十年的亲身经历。

我亲眼见证了,中国楼市在一个个版本的奔溃论中逆势成长起来,给了所有看空它的人一记响亮的耳光。

特别是2015年之后,房价在已经很高的基础上,又翻了一倍,再次出乎大家的意料。

自那以后,我就一直在思考这个市场到底有什么与众不同。

最近因为正好在调研一个海外投资机会,我就顺带了解了一下其他国家的楼市情况。

我在看海外项目的时候,不由自主地会和自己的房子做对标,反倒是让我更加深入地看清了中国楼市的本质。

可以这么说,中国的楼市有全世界最特殊的运行机制,房价有自己的涨跌底层逻辑。

这两天我抽空梳理了一下思路,现在把这些想法都写出来,希望能帮到你。

01

第一个要提示大家的是:

谈论中国房价高低,一定要站在人民币资本管制的框架下展开。

大家都知道,中国的钱是不能随便跑到外国炒股和买房的。最新规定是非法换汇达到500万就要入刑。这个规定在世界范围内也算得上是异常严格的。

如果做个国际比较,你会发现世界上你所知道的所有热门国家和地区都是资本自由流动的。美国、日本、欧盟、澳大利亚,香港,哪怕是东南亚,都是可以随随便便把钱拿出国投资的。

纵观全球,除了俄罗斯这个在经济上没有存在感的国家,大国里也只有中国在坚守资本管制。

这意味着,用人民币买资产,你的选择范围是很小的。房子之外的资产,历史上都曾经让大家很失望。至少房子还有土地背书,让人感到安心。

我有时在朋友圈里会看到各国房价的比较图,每次我心里都会去想,这种不顾各国底层经济金融环境,一味比较表面数据的事情毫无意义。

国外的楼市,就是一条流动的大河,哪个地方房价涨得多了,水会被分流到低洼区去。而中国楼市就是一个密闭的大水库,水只能不停滴往里灌,拉高水位。

北上深的房价之所以能涨,是因为中国境内最顶尖购买力用人民币能买到的土地资产,就是这三个城市的的好房子。所以北上深的房价并不是看这三个城市的平均收入,而是中国甚至全球华人的最有钱阶层。

只要有货币宽松,中国房价就能会得到长期的支撑。

房价的想像力是巨大的。

02

中国楼市第二个特别之处在于土地财政制度,土地掌握在地方政府手上,政府公开拍卖土地获得财政收入。

现在大家都知道了,这个方法是从香港那里学过来的,当然大家也知道了,香港依靠控制土地出让,房价奇贵无比。

大家不知道的是,除了大陆和香港之外,其他发达国家,没有这样的。

在西方发达国家,土地是私有制的。经过那么多年土地兼并,土地目前都掌握在个人手上。房企要建房子,除了少数土地可以从政府那边买,绝大部分土地是向个人收购的。

即便是发展中的东南亚国家,土地大多也流转到大地主手上去了,国家手上的土地不多。

只有中国大陆和香港,是有土地操盘手的。这个操盘手就是政府。

在统一操盘下,土地可以得到更高效的成片开发,不过集中土拍造就的逐利地王也容易带动房价上涨。

每一轮楼市牛熊,与其说是房价涨跌,不如说是地价涨跌。房子本身不会涨,涨的是下面的土地。

政府把握住了土地这个楼市命门,就可以调控楼市涨跌。

经济再好,也能让房价跌,只要多卖些土地即可;经济再差如现在的香港,房价一样能涨,收缩供地即可。

在中国楼市里,有且只有一个老大,其他人都只是混口饭吃而已。

03

第三个要和大家聊的是中国的经济,房价长期是和经济相关的。

中国的特殊之处是经济能在如此大体量的基础上继续保持高增长。

大象也能起舞,是我听到的对中国经济的最好评价。

说实话,我本来对中国每年6.4%的经济增长率没什么感觉。但最近看了一圈海外国家的经济增速,发现海外真是不够看。

欧美日韩这些发达国家自不用说,像美国经济今年做到3%增速,也已经是十年一遇了。

就连一直标榜自己是经济高增长的东南亚国家,增速也没有大家想象中的快。大家看下图,最快的柬埔寨增速也就7%多一点。

要知道,二十年前,中国经济在他们那个体量级上,每年的增速都是10%左右。

为什么中国经济能够保持长盛不衰,除了人口红利和制度红利之外,我觉得关键还是人民的勤劳。

现在所谓的G8,里面哪一个发达国家没有通过殖民和掠夺才能崛起。而只有中国是通过G8设计的WTO贸易规则,通过外贸一分一分的赚,通过农民工妻离子散的积累,才换来了今天的成就。

所以我对毛衣战和中国房价,是完全不担心的。

(责任编辑:丁海波)
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